HTML Source EditorWord Wrap

Сайты ЮИТ в Европе:
Корпоративные сайты:
22.08.2018
  • Blog

В чем разница между Greenfield и Brownfield?

Какие подводные камни существуют при размещение производства в уже готовом здании в промзоне? На что стоит обратить внимание при выборе участка под промышленную постройку? Об этом рассказажет Директор по продажам коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Владислав Таланин.

При размещении нового производства, собственник стоит перед непростым выбором – попробовать разместить производство в уже построенном здании, обеспеченном инженерными ресурсами (Brownfield), либо купить земельный участок и построить на нем то, что нужно именно ему (Greenfield)?

Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

На первый взгляд может показаться, что выбирая аренду или приобретая уже готовое промышленное здание, обеспеченное инженерными ресурсами, инвестор может значительно сэкономить время и деньги, в отличие от покупки земельного участка в индустриальном парке и последующего строительства объекта с 0.

Однако есть ряд существенных причин, почему инвесторы, в итоге, размещают свои промышленные объекты в современном индустриальном парке, а не в старой промышленной зоне:

🍀 Размер инвестиций в переоборудование и ремонт промышленного здания часто превышает стоимость реализации проекта на новой площадке в индустриальном парке. Старые промышленные площадки, в основном представляют собой советскую застройку, которая развивалась в 50-80-е года прошлого века и чтобы привести эти здания к современным техническим нормам и правилам, например - требованиям по энергобезопасности, санитарным условиям, условиям по освещенности, микроклимату, экологическим и эстетическим требованиям заказчика, необходимо запланировать серьезные финансовые расходы, которые в итоге, могут быть сопоставимы с затратами на строительство объекта с 0, но уже на новой площадке, в красивом и современном здании. При этом, если Вы планируете реконструкцию приобретаемого здания, то в бюджет и график проекта необходимо закладывать стоимость и время технического и экологического обследований. Экологическое обследование здания необходимо потому, что возросли требования к материалам (например, ранее в строительстве активно использовался асбест, который сейчас отнесен к канцерогенам первой категории). Вполне вероятно, что предыдущий владелец мог, например, сливать в подвале отработанное трансформаторное масло, что также ведет к дополнительным затратам на рекультивацию. Если вы рассматриваете к приобретению здание дореволюционной постройки (или постройки первых годов советской России), то здание может оказаться объектом культурного наследия, что удорожает, если не делает невозможным, реконструкцию такого объекта.

🍀 Часто заказчику непросто найти подходящую пром. площадку, которая была бы обеспечена необходимыми современными инженерными системами и подходила бы под технологические особенности размещения его производства. В индустриальном парке не нужно «подстраиваться» под сложившиеся условия - и можно построить то, что нужно с учетом индивидуальных потребностей. Время, потраченное на поиски и оценку вариантов существующих (в основном устаревших) зданий может занять несколько месяцев, а то и более года. За год можно построить новое здание в соответствии со всеми имеющимися пожеланиями заинтересованных сторон.

🍀 Юридическая чистота сделки. В период становления рыночной экономики предприниматели старались всеми возможными средствами получить контроль над активами советских заводов, и не факт, что такие сделки были законными и не могут быть оспорены в суде. Необходимо проводить тщательную юридическую проверку всех предыдущих сделок в полть до плана приватизации.

Покупая здание у неизвестного ООО все риски Вы берете на себя. Получить компенсацию при расторжении сделки, в случае покупки у неизвестного ООО, вряд ли удастся, ваш контрагент может просто обанкротиться.

🍀 Возможные риски, связанные с простоем производства из-за проблем с сетями монополистов. Старые промзоны формировались на протяжении десятилетий еще в советское время, поэтому, как правило, у них нет единого собственника, который отвечает за техническое состояние площадки в целом. Если на сетях монополистов случаются проблемы, то уходит много времени на то, чтобы разобраться кто отвечает за этот участок, и кто должен этот вопрос решать. В индустриальном парке такой проблемы нет, так как за техническим состоянием и обслуживание объектов общего пользования следит управляющая компания. 

Процесс выбора промышленной площадки трудоемкий и тщательный, на него уходит много времени и сил. Выбор земельного участка под производство в индустриальном парке помогает инвестору значительно упростить процесс принятия решения, сократить риски и существенно сократить срок реализации проекта.

Контакты

Индустриальный Парк "ГРИНСТЕЙТ"

Задать вопрос

Закрыть
Закрыть