10.07.2018
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INTERVIEW VON MAXIM SOBOLEV AN „KOMMERSANT“

In der neuen Ausgabe der „Kommersant“ über die Wirtschaft des Gebiets Leningrad trat Maxim Sobolev, Direktor für Gewerbeimmobilien der AO „YIT St. Petersburg“ als Experte auf.

Welche Besonderheiten hat die Platzierung von Unternehmen in St. Petersburg und im Gebiet Leningrad, welche Vorteile bieten Industrieparks gegenüber Industriegebiete und wie hilft der Greenstate Industriepark seinen Kunden und Ansässigen? Dies und nicht nur teilte der Direktor für Gewerbeimmobilien der AO „YIT St. Petersburg“ Maxim Sobolev in einem Interview mit „Kommersant“.

BUSINESS GUIDE: Wer sind Ihre Ansässigen? Wie entscheiden Unternehmen, dass sie einen Standort in einem Industriepark brauchen?

MAXIM SOBOLEV: Es gibt zwei Arten von Kunden. Die ersten sind Unternehmen, die mit den alten Produktionskapazitäten in der Stadt nicht zufrieden sind: für sie ist es technologisch günstiger, ihre Produktion an einem neuen Standort zu entwickeln, oder sie möchten nicht in die Einrichtung des gemieteten Geländes investieren. Meist handelt es sich dabei um kleine russische Unternehmen, deren Produktion in einem grauen Gürtel in der Stadt liegt. Man fängt an, ihn irgendwie zu entwickeln, es wird jedoch klar, dass in Zukunft wirtschaftlich vorteilhaftere Wohnungen, Einkaufs- oder Geschäftszentren an seiner Stelle sein werden. Unternehmen wissen daher, dass sie in Zukunft umziehen müssen – und suchen nach einem neuen Standort im Industriepark.

Die zweiten sind Unternehmen, die in Russland eine neue Produktion schaffen. In unserem Industriepark entstand beispielsweise ein Joint Venture zwischen Siemens und Power Machines. Und Tikkurila plant, bei uns eine gesamte organische Lackproduktion zu schaffen: Dem Unternehmen entstand ein Bedarf, seine sporadischen Standorte zusammenschließen. So sind sie dazu gekommen, dass sie in den Industriepark umziehen müssen.

BUSINESS GUIDE: Wie lange entscheiden Unternehmen, einen Standort bei Ihnen zu kaufen?

MAXIM SOBOLEV: Das schnellste Geschäft dauerte bei uns vier Monate ab dem Zeitpunkt der Anfrage des Unternehmens auf unserer Website bis zur Unterzeichnung des Vertrags. Es gibt nur wenige Unternehmen, die ihre Entscheidung getroffen haben und ein Grundstück so schnell gekauft haben.

Normalerweise laufen die Verhandlungen von einem bis drei Jahren. Im Grunde handelt es sich dabei um ausländische Unternehmen, sie untersuchen die Situation lange Zeit, analysieren alle Risiken und entwickeln Mechanismen, um sie abzusichern.

Es kommt vor, dass sich ein Unternehmen an uns wendet und sich nach Preisen und Konditionen erkundigt. Es scheint ihr, teuer zu sein, dass der Markt mit billigen Angeboten überfüllt ist. Sie beginnen, sie zu erforschen – und in einem Jahr kehren sie zu uns zurück, weil sie verstehen: Wo es billig ist, müssen sie genauso viel, wenn nicht mehr, ausgeben, um das gesamte Versorgungsnetz aufzubauen. In diesem Fall lohnt sich nicht, bei der Entwicklung mit eigenen Ressourcen zu investieren, zumal dieser Prozess zwischen sechs Monaten und anderthalb oder zwei Jahren dauern kann.

BUSINESS GUIDE: Muss man in Greenstate sofort ein Grundstück kaufen?

MAXIM SOBOLEV: In der Regel verkaufen wir zuerst ein Grundstück, dann beschäftigt sich das Unternehmen mit Exploration, Planung und Bau.

Es gibt jedoch ein neues Modell: Wir vermieten ein Grundstück für die Zeit der Exploration und Planung. Wenn das Unternehmen eine Baugenehmigung erhält, kauft es.

BUSINESS GUIDE: Ist dies eine sicherere Option für Unternehmen?

MAXIM SOBOLEV: Ja, dadurch werden die Risiken beseitigt: Das Unternehmen macht sich keine Sorgen, ob es die Produktion, die es braucht, auf einen Standort bringt, für den bereits Geld bezahlt wurde, platzieren kann. Obwohl die Risiken im Industriepark in Bezug dessen, dass ein Unternehmen sein Objekt nicht aufbauen kann, minimal sind. Wir haben jetzt 17 Ansässige und sechs aktiv tätige Unternehmen, von denen die größten Siemens, der Fleischverarbeitungsbetrieb Atria und das Logistikzentrum Gorigo, das Raven Russia gehört, sind. Die ersten Unternehmen arbeiten bei uns bereits seit 2008 – und dies ist ein weiterer Beweis dafür, dass das Risiko in Bezug dessen, dass im Industriepark nicht gebaut wird, was das Unternehmen braucht, minimal sind. Natürlich haben alle Produktionen ihre eigenen technologischen Besonderheiten, wir können jedoch alle Bedürfnisse berücksichtigen. Momentan helfen wir z.B. Tikkurila aktiv, alle erforderlichen Abstimmungen für die Platzierung ihres Unternehmens in unserem Park einzuholen.

BUSINESS GUIDE: Helfen Sie Ihren Ansässigen mit Genehmigungen?

MAXIM SOBOLEV: Ja. Große Unternehmen beauftragen qualifizierte technische und juristische Berater, die jedoch in der Regel einen gemeinsamen Ansatz verfolgen und oft die Nuancen, die wir bereits durchlaufen haben, weglassen. So haben wir beispielsweise bei der Arbeit an Abstimmungen des Standortes für die Produktion von Siemens einen umfassenden Stadtbau- und technischen Unterlagensatz erstellt, sodass der Abstimmungsprozess für Tikkurila schneller verlief.

Die Gesetzgebung hat ihre eigenen Lücken, es gibt keine fertigen Antworten, wie man die Regelungen aus verschiedenen Jahren zusammenfügen kann, und Munizipalbehörden wissen es auch nicht, deshalb suchen wir gemeinsam nach Lösungen.

Wir helfen unseren Ansässigen, diese komplexen Probleme zu lösen. Außerhalb des Industrieparks können Projekte aufgrund solcher Kollisionen bei Abstimmungen eingefroren werden oder mindestens sechs Monate oder ein Jahr stehen bleiben.

BUSINESS GUIDE: Helfen Sie Ihren Ansässigen entgeltlich?

MAXIM SOBOLEV: Nein.

BUSINESS GUIDE: Und sie bekommen eine solche Unterstützung vom Industriepark auf Lebenszeit?

MAXIM SOBOLEV: Sie ist in der Phase der Abstimmung, Planung und Errichtung erforderlich. Wir helfen unseren Kunden bei der Zusammenarbeit mit den Munizipalbehörden, ggf. Probleme auf der Ebene einer städtischen Siedlung, eines Stadtbezirkes, der Verwaltung des Gebiets Leningrad zu lösen und mit Versorgungsunternehmen zu kooperieren.

Selbst große Profis in großen Unternehmen, die bereits mehr als ein Projekt umgesetzt haben, kennen möglicherweise nicht alle Momente, die in diesem speziellen Fall grundlegend sind.

In der Verwaltungsgesellschaft des Industrieparks gibt es zwei große Abteilungen: Die Spezialisten der Entwicklungsabteilung helfen den Ansässigen bei der Stadtbauvorbereitung und die technische Abteilung befasst sich mit dem Betrieb von Netzwerken.

BUSINESS GUIDE: Was ist der Unterschied für ein Unternehmen – ein Ansässiger eines Industrieparks zu sein oder einen Standort im Industriegebiet zu mieten?

MAXIM SOBOLEV: Im Industriepark gibt es eine zentrale Verwaltungsgesellschaft, die für sein gesamtes Gelände und alle seine Netzwerke zuständig ist. Industriegebiete wurden jahrelang, noch in sowjetischen Zeiten, gebildet. Sie haben daher keinen gemeinsamen Eigentümer, der den Zustand des gesamten Standortes überwacht. Wenn in Netzwerken eines Monopolinhabers Probleme auftreten, dauert es viel Zeit, um herauszufinden, wer für diesen Bereich verantwortlich ist und wer dieses Problem lösen soll.

Vielmehr kann das Unternehmen im Industriepark ein für seine Bedürfnisse geeignetes Grundstück auswählen. In Industriegebieten braucht man, sich den entstandenen Bedingungen anzupassen.

BUSINESS GUIDE: Greenstate liegt im Gebiet Leningrad, es ist doch klar, dass Sie mit St. Petersburg kooperieren. Gibt es Unterschiede in der Zusammenarbeit mit den beiden Regionen und ihren Behörden?

MAXIM SOBOLEV: Es gibt einen Unterschied. Das Problem der Stadt liegt darin, dass dort alles zu viel geregelt ist. Es gibt viele intelligente Menschen in Petersburg, aber sie haben sich zu viele Gesetze einfallen lassen, die schwer miteinander zu verbinden sind. Dies führt dazu, dass alle Entscheidungen, insbesondere nicht standardmäßige, sehr lange getroffen werden. Mit dem Gebiet Leningrad ist es in dieser Hinsicht einfacher - dort gibt es nicht weniger kluge Menschen, die Gesetzgebung ist dort jedoch schlichter, weniger Rechtsakte - und daher ist es einfacher, Spuren zu finden und zu verstehen, wer für was verantwortlich ist.

Industriepark Greenstate
Sankt Petersburg, Leningrader Gebiet, Volkhonskoye shosse 2Б
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