17.02.2017
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Post-Release der Rundtisch-Diskussion am 16. Februar 2017 in der Redaktion der Zeitung "Delowoj Peterburg"

Am 16. Februar fand in der Redaktion der Zeitung "Delowoj Peterburg" eine Rundtisch-Diskussion zum Thema "Umsetzung eines Investitionsvorhabens für die Industrie.

Am 16. Februar fand in der Redaktion der Zeitung "Delowoj Peterburg" eine Rundtisch-Diskussion zum Thema "Umsetzung eines Investitionsvorhabens für die Industrie. Risiken und Chancen" statt. Vertreter von über 20 Gesellschaften aus der Industrie sowie Experten des Immobilienmarktes aus den Firmen YIT St. Petersburg, EtalonPromstroj sowie Knight Frank nahmen an der Veranstaltung teil.
Ende 2016 sei die Lage auf dem Markt der Industrie- und Lagerimmobilien nicht eindeutig: Einige Marktspieler verzeichnen Wachstum, wobei die anderen von einer schwindenden Nachfrage und Marktrückgang sprechen, so Michail Tjunin, stellvertretender Generaldirektor der Beratungsfirma Knight Frank.
Marktstudien zeigen, dass 2016 die Nachfrage nach Lagerflächen dem Angebot im Wesentlichen entspricht. Dabei betreffen ca. 50% der erfolgten Geschäfte schlüsselfertige Projekte und die Anzahl solcher Geschäfte wächst stetig weiter.
Stand 2016 weisen die Mieten für Lagerflächen eine leicht fallende Tendenz auf und betragen im Durchschnitt 450 Rubel pro Quadratmeter.
Mit 60% nehmen die Vermietungsgeschäfte einen wesentlichen Teil des Marktes ein, nur 40% sind Kaufgeschäfte. Dennoch entscheiden sich immer mehr Unternehmen für den Ankauf von Gewerbeflächen, da das Angebot von hochwertigen Turnkey-Vorhaben sehr reich ist, was die Risiken der Investoren minimiert. Außerdem sind die Verkäufer und Generalunternehmer bereit, dem Kunden entgegenzukommen und die Investitionszahlungen zu optimieren.
2016 waren vor allem Autoersatzteil- sowie Möbel- und Stahlbauhersteller aktiv auf dem Markt. Das Verbraucherprofil hat sich auch wesentlich verändert: Waren es im Jahre 2014 vorwiegend Handels-, Logistik- und Vertragshändlerunternehmen, so wuchs 2016 die Anzahl von Fertigungsunternehmen deutlich.
Alexej Kajekin, Generaldirektor der Baufirma EtalonPromstroj, stimmte zu, dass die Geschäftslandschaft, darunter auch in der Bauindustrie, im vergangenen Jahr sich erholen konnte. Die größte Herausforderung für die Baufirmen sei nicht der Bau als solcher, sondern die Versorgung der Gebäude mit Anschlüssen, was immer höchst aufwändig und langwierig sei. Besonders für die energieintensiven Produktionen stehe das Thema Medienanschlüsse im Vordergrund.
Es gebe ausreichend ausländischer Investoren auf dem Markt, so Alexej Kajekin. Objekte mit einer Gesamtfläche von 1000 bis über 50000 Quadratmeter seien am meisten gefragt.
EtalonPromstroj biete seinen Kunden flexible Zahlungsbedingungen und Garantien, Anpassung der Projekte an Kundenwünsche, spezialisiertes Projektteam, kurze Baufristen u.v.m.
Maxim Sobolew, Direktor für Gewerbeimmobilien der AO "YIT Sankt-Petersburg", beobachtet auch eine stetig wachsende Anzahl von Anfragen: Es sind dabei überwiegend russische kleine und mittlere Unternehmen, die Interesse für den Industriepark YIT zeigen.
Die Interessenten können in zwei Gruppen unterteilt werden, so Maxim Sobolew: Die einen kaufen billige Grundstücke und haben es mit den Medienanschlüssen nicht eilig, da das sehr viel Zeit in Anspruch nimmt, die anderen möchten ihr Vorhaben so schnell wie möglich umsetzen. Für die Letzteren sei aber das Angebot der aufgeschlossenen Grundstücke sehr gering, lediglich die Industrieparks Greenstate und Marjino seien in der Nordwestregion zu nennen.
Der politische und ökonomische Wandel beschleunigte die beabsichtigte Produktionslokalisierung in verschiedenen Regionen Russlands. Dabei sind die Kosten und der Zeitaufwand der benötigten Medienanschlüssen nach wie vor unklar, was viele Investoren zum Ankauf bestehender Produktionsflächen bringt.
So berichtet Nikolaj Dubinin, Generaldirektor der Firma Techlen, dass das Regierungskomitee St. Petersburgs für Grund und Boden ein Grundstück für sein Bauvorhaben bereitgestellt hat, das allerdings weder über eine Zufahrt noch über die Versorgungsleitungen verfügt. Techlen erwartet, die notwendigen Genehmigungen erst bis Ende 2020 zu erhalten.
Fertigungsgebäude und -räume anzumieten kann auch problematisch sein, da die den Produktionsbedürfnissen entsprechenden Flächen meistens fehlen. Die Vermieter setzen die Mieter auch oft unter Druck: Entstandene Kosten, so etwa Ausgaben für Reparaturarbeiten, werden nicht gerne auf die Miete angerechnet, den langfristigen Verträgen werden elfmonatige Mietverträge häufig vorgezogen, die Geldstrafen bei einer Über- oder Unterschreitung vom vorgegebenen Medienverbrauch vorsehen. Solche Mietverhältnisse kann man kaum als eine gute Geschäftspraxis bezeichnen.
Einer der Diskussionsteilnehmer, der ein temperaturkontrolliertes Lager betreibt, klagte darüber, dass Standorte mit ausreichender Stromkapazität schwer zu finden sind, da der Stromanschluss große Investitionen erfordert und den Ertrag des gesamten Vorhabens beeinflusst. Für sein Vorhaben hat der Kollege auch alternative Energiequellen in Betracht gezogen, aber unter den bestehenden Bedingungen, wo der Verbraucher für die Einspeisung von Überschussstrom in das Netz bestraft wird, erscheint die erneuerbare Energie nicht besonders attraktiv.
Genau deshalb entscheiden sich heute immer mehr Investoren für detailliert beschriebene Ansiedlungsoptionen und den Ankauf von voll erschlossenen Grundstücken für ihre geplanten Produktionen.
Dafür gibt es zwei gute Gründe, so Michail Tjunin aus Knight Frank: Erstens ist das ein hochwertiges Angebot seitens der Developer wie YIT, die Investitionsvorhaben in kurzer Zeit schlüsselfertig umsetzen, um Risiken der Auftraggeber zu minimieren. Zweitens sind große Developer dem Kunden gegenüber sehr flexibel und bieten ihm oft individuelle Zahlungsbedingungen beim Ankauf und Bebauung der Grundstücke an. Mit der Ansiedlung ihrer Produktion in aufgeschlossenen Gebieten wie der Industriepark Greenstate ist das wichtigste Problem eines neuen Industrievorhabens vom Tisch, nämlich der hohe Kosten- und Personalaufwand beim Anschluss der Medien-Leitungen.

Industriepark Greenstate
Sankt Petersburg, Leningrader Gebiet, Volkhonskoye shosse 2Б
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