HTML Source EditorWord Wrap

Сайты ЮИТ в Европе:
Корпоративные сайты:
17.02.2017
  • SMI

Круглый стол в редакции газеты "Деловой Петербург"

16 февраля в редакции газеты «Деловой Петербург» состоялась дискуссия за круглым столом на тему «Реализация инвестиционного строительного проекта для промышленности. Риски и возможности». В обсуждении ситуации на рынке приняли участие представители более двух десятков производственных компаний, а также эксперты рынка: представители компаний ЮИТ Санкт-Петербург, ЭталонПромстрой, Knight Frank.

По итогам 2016 года на рынке индустриальной и складской недвижимости сложилась неоднозначная ситуация, когда одни игроки констатируют рост, другие говорят о падении спроса и рынка в целом. Свои комментарии по данному вопросу предоставил заместитель генерального директора консалтинговой компании Knight Frank Михаил Тюнин.

Исследования рынка складской недвижимости в 2016 году показывают, что спрос на складские площади равен предложению. Причем около 50% сделок - это проекты в формате «под ключ» и доля таких сделок продолжает расти.

В 2016 г. продолжилось плавное снижение арендных ставок на складские помещения, средняя ставка составила примерно 450 руб./м2.

Доля арендных сделок на рынке пока значительна и составляет 60% от общего количества сделок. Остальные 40% - это покупка площадей. Тем не менее, доля компаний, склоняющихся к покупке помещений, постоянно растет. Этому способствуют качественные комплексные предложения в формате «под ключ», призванные свести к минимуму риски инвесторов, и оптимизация платежей при инвестировании в проект со стороны продавцов и подрядчиков, которые готовы идти на встречу инвесторам.

В 2016 году активность на рынке проявляли производители автокомпонентов, а также производители мебели и металлоконструкций. Портрет потребителя также заметно изменился: если в 2014 г, это в основной массе были торговые, дистрибьюторские и логистические компании, то в 2016 году, доля производственных предприятий заметно выросла.

Алексей Каекин, генеральный директор строительной компании «ЭталонПромстрой» согласился с утверждением, что деловая активность, в том числе и в строительстве, за последний год возросла. Основная проблема для тех, кто строит, заключается не в строительстве, как таковом, а в инженерном обеспечении объекта, так как это всегда дорого и долго.  Решающую роль инженерное обеспечение объекта играет для проектов заводов, которые потребляют большое количество энергии.

Алексей Каекин считает, что на рынке присутствует достаточное количество иностранных инвесторов. В целом, спросом пользуются объекты площадью от 1000 м2 до 50 000 и выше.

В работе со своими клиентами Эталонпромстрой предлагает гибкие условия оплаты, гарантии, строительство объектов любого размера, создание проектной группы под реализацию проекта, короткие сроки строительства и т.д.

 Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург» также отметил рост количества обращений в последнее время. Причем среди обращений в адрес индустриального парка ЮИТ доля российских предприятий превалирует. Это в основном компании малого и среднего бизнеса.

Максим Соболев выделил из общего потока обращений два вида клиентов: тех, кто покупает дешевую землю и не спешит с подключением к инженерным сетям, так как для решения вопросов подключения требуется много времени; и клиенты, которые хотят реализовать инвестиционный проект в оптимально короткие сроки. Но для таких компаний предложения по подготовленным с инженерной точки зрения участкам ограничено. В северо-Западном регионе можно отметить индустриальные парки Greenstate и Марьино.

 Изменения в политике и экономике страны, заставили многих участников рынка форсировать принятие решений по локализации производства в разных регионах России. Однако, отсутствие понимания по стоимости и срокам присоединения к инженерным сетям необходимых для оперативной деятельности нового предприятия мощностей заставляют многих инвесторов склонить свой выбор в пользу аренды уже существующих площадей.

Например, по словам Николая Дубинина, генерального директора компании «Техлен», земельный комитет при правительстве СПб выделил под их проект земельный участок для строительство промышленного объекта. Но до данного участка еще необходимо построить дорогу и проложить коммуникации. Компания ожидает, что сможет получить разрешения до конца 2020 года.

В случае аренды производственных зданий и помещений компании также сталкиваются со многими трудностями, чаще всего, с отсутствием подходящего помещения под нужды производства. Зачастую собственники помещений выкручивают руки арендаторам. Так, например, собственники помещений не готовы идти навстречу арендаторам в части зачета в арендной плате понесенных затрат, например, на произведенные арендатором работы по улучшению помещений. Зачастую владельцы помещений отказываются заключать договоры на длительный срок, предлагая договор аренды на 11 месяцев. Арендаторы могут подвергаться штрафам в случае перебора или недопотребления ресурсов. Вряд ли такие схемы сотрудничества между арендатором и арендодателем являются дееспособными.

Один из участников дискуссии, владелец проекта мульти-температурного склада посетовал на то, что площадки, обеспеченные большим объемом электричества, найти сложно, так как подключение таких мощностей требует крупных финансовых вложений, что, в итоге, влияет на уровень рентабельности проекта в целом. Для своего проекта он рассматривал также использование альтернативных источников энергии, но в рамках существующей политики властей, когда за сброс в сети излишней электроэнергии на пользователя налагается штраф, использование «зеленой энергии» не представляется привлекательным.

Именно поэтому, за последний год возросла доля компаний, приобретающих земельные участки с прозрачными условиями размещения и обеспеченные энергомощностями для строительства новых производственных проектов.

По словам Михаила Тюнина, Knight Frank , этому способствуют две причины. Первая, это качественное предложение от девелоперов, например, ЮИТ, который готов в короткие сроки реализовывать инвестиционные проекты в комплексе или, как говорят, «под ключ», при этом снижая риски заказчика. Вторая причина состоит в лояльности крупных девелоперов в отношении заказчика, когда инвесторам предлагаются более мягкие, иногда индивидуальные условия оплаты при покупке земли и строительстве объекта. А размещение предприятия на таких подготовленных территориях, как Индустриальный парк Greenstate, позволяет решить основную проблему на пути развития новых производственных проектов в регионе –это сложность и дороговизна подключения к инженерным мощностям. 

Контакты

Индустриальный Парк "ГРИНСТЕЙТ"

Задать вопрос

Закрыть
Закрыть