HTML Source EditorWord Wrap

Сайты ЮИТ в Европе:
Корпоративные сайты:
24.04.2019
  • SMI

Индустриальный парк или отдельно стоящее производство: преимущества и недостатки

Формат индустриальных парков набирает всё большую популярность в России в последние годы. По состоянию на первый квартал 2019 год, по данным Ассоциации индустриальных парков, в России насчитывается порядка 220 промышленных площадок.

Ежегодно стремительно растёт число как частных, так и государственных индустриальных парков. Согласно статистическим данным, в целом за последние пять лет количество индустриальных парков выросло более, чем в полтора раза. При этом число компаний, являющихся резидентами индустриальных парков, увеличилось более, чем вдвое.

Почему в последние годы бизнес развернулся в сторону индустриальных парков? Что привлекательного может предложить этот формат потенциальным клиентам? В чем состоят преимущества размещения предприятия на территории индустриального парка? Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо обратиться к истории этого формата в России и понять, кем сегодня востребованы подобные предложения на рынке.

Перенимая европейский опыт

Первые промышленные площадки начали появляться в России в начале 2000-х годов. Они возникали на месте бывших предприятий, фабрик, заброшенных заводов (если речь идет о браунфилдах), вблизи населенных пунктов на землях промышленного назначения, а также сельскохозяйственного назначения, которые впоследствии были перепрофилированы (гринфилды).

В частности, одним из первопроходцев на рынке промышленной недвижимости в России стал швейцарский девелопер DEGA Group. Учитывая многолетний опыт работы в сфере создания индустриальных парков и управления промышленной недвижимостью, европейская компания смогла завоевать и по сей день удерживает крепкие позиции в данной нише. Так, на сегодняшний день одной из наиболее успешно развивающихся, перспективных промышленных площадок остается индустриальный парк «DEGA-Ногинск», созданный в 2005 году в Московской области. «DEGA-Ногинск», по версии рейтингового агентства «Эксперт» за 2017 год, является одной из лучших промышленных площадок России в целом и Подмосковья в частности по таким критериям, как местоположение, стоимость ресурсов, работа с резидентами, услуги и менеджмент и некоторым другим.

С годами на рынок девелопмента промышленных территорий пришли российские компании, а тенденция последних пяти лет такова, что в процесс развития промышленных зон плотно включилось государство. С невиданной доселе активностью в разных регионах России создаются территории опережающего развития, свободные экономические зоны, государственные индустриальные парки, предлагающие своим резидентам довольно привлекательные условия размещения. Так, резидентов на промышленные площадки стараются привлечь налоговыми льготами и преференциями, пониженными или и вовсе нулевыми ставками аренды на землю, субсидиями и так далее. Главное ожидание государства от резидентов промышленных площадок – чтобы те активно включились в процессы импортозамещения, вложили инвестиции в развитие производства на территории России.

Кто они – резиденты индустриальных парков?

Как показывает практика, инфраструктура индустриальных парков сегодня востребована бизнесом, преимущественно малым и средним. Так, по данным исследования состава резидентов индустриальных парков, проведенного сетью индустриальных парков DEGA Development в конце 2018 года, более 60% резидентов индустриальных парков России составляют отечественные предприятия малого и среднего бизнеса. При этом доля малых и средних предприятий, являющихся или намеревающихся стать резидентами индустриальных парков, составила 68% против 32% предприятий крупного бизнеса.

Устремленность в сторону индустриальных парков для российских предприятий — достаточно новое явление на отечественном рынке. Если с иностранными компаниями все более менее понятно — за рубежом принято, чтобы каждый занимался своим делом: производитель — производил, не отвлекаясь на решение административных и инфраструктурных задач, — то интерес российских предприятий к формату индустриальных парков можно отчасти объяснить ростом благосостояния и выходом компаний на новый уровень развития. Действительно, сегодня все чаще российский бизнес уделяет внимание тому, где расположено производство, насколько приемлемы условия труда для работников на объекте, как выглядит сам объект, можно ли пригласить на производство партнеров для демонстрации соблюдения технологий и высокого качества технологических процессов. Это особенно актуально для российских компаний, работающих на внешние рынки.

Место в индустриальном парке или отдельно стоящее производство?

Ещё 10-15 лет назад, в силу ментальности и ограниченности в средствах, российские предприниматели просто не придавали значения вышеназванным нюансам. Не задумывались они и о возможном удобстве инженерно-технической инфраструктуры, услугах по содержанию объекта и прилегающих территорий силами профессионалов и так далее. Однако времена изменились. Что же сегодня предлагают индустриальные парки своим резидентам такого, что ставит их в неравное конкурентное, а именно более выгодное, положение по сравнению с собственниками автономных предприятий.

Начнем с самого начала реализации бизнес-проекта. Первым этапом является подбор участка, наилучшим образом подходящего для будущего объекта. Безусловно, можно самостоятельно изучить предложения рынка коммерческой недвижимости, однако, во-первых, это займёт достаточно много времени, во-вторых, в любом случае без помощи профессиональных риелтора и юриста, будет очень непросто с наименьшими рисками найти подходящий вариант.

Преимуществом индустриального парка в данном случае является тот факт, что земля, продаваемая им или сдаваемая в аренду, может использоваться для нужд промышленности или сельского хозяйства (в зависимости от специфики вашего будущего проекта), и это подтверждено соответствующими документами. Земля промышленных площадок, как правило, имеет хорошую, «чистую» юридическую историю. Кроме того, в зависимости от специфики будущего проекта (химическое, фармацевтическое производство и т.п.), к промышленному объекту предъявляется требование по оснащению санитарнозащитной зоной. Все эти нюансы учитываются оператором индустриального парка в процессе предложения земельного участка будущему резиденту, и уже на старте это позволяет минимизировать бизнес-риски.

Оснащённость земельного участка коммуникациями. Этот аспект часто не учитывается бизнесом при расчёте стоимости строительства промышленного объекта – от покупки земли до ввода в эксплуатацию здания. Между тем, подведение инженерных коммуникаций к участку требует от предпринимателя существенных вложений, причём не только финансовых, но и временных. В ряде случаев подведение электричества или газа к участку для будущего строительства затягивается на месяцы, а то и годы. Печальнее всего, когда выясняется, что возможность подведения коммуникаций к приобретенному в собственность земельному участку вообще отсутствует.

Что касается индустриальных парков, то здесь эти вопросы успешно решены. Большинство промышленных площадок оснащены объектами коммунальной инфраструктуры: собственными сетями электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения. Таким образом, отдавая предпочтение участку в индустриальном парке собственник будущего промышленного объекта снимает с себя проблемы, связанные с подведением к площадке воды, света, газа и канализации, асфальтированной дороги и так далее.

Строительство и ввод объекта в эксплуатацию – еще один этап в реализации любого бизнес-проекта, который лучше отдать на откуп профессионалам. Оператор индустриального парка несёт ответственность перед резидентом за реализацию данных проектов. Он не заинтересован в затягивании сроков строительства и ввода в эксплуатацию. Наоборот, действующий резидент индустриального парка – это его визитная карточка и показатель успешности, хорошая реклама для привлечения новых резидентов. В среднем в индустриальных парках России строительство объекта и ввод в эксплуатацию реализуется в течение 10-14 месяцев. Это ещё одно преимущество для резидентов индустриальных парков: они могут быть уверены в том, что возведение и ввод в эксплуатацию объекта состоится по графику, и с максимально возможной точностью могут спланировать сроки запуска производства.

Когда производство уже начало работать, предприниматель сталкивается с рядом вопросов: как ему наладить сбыт, где найти и как максимально выгодно организовать поставки сырья, как выстроить транспортно-логистическую стратегию и так далее. Отнюдь не все, но многие управляющие компании индустриальных парков выступают в качестве операторов, решающих данные вопросы. Разумеется, эти услуги оплачиваются бизнесом отдельно, и не могут быть навязаны предпринимателю против его воли. По ощущениям игроков рынка, спрос на данные сервисы управляющих компаний индустриальных парков год от года растёт. Это означает, что, с точки зрения производителей, гораздо эффективнее и выгоднее делегировать данные функции профессионалам, которые на этом специализируются, нежели обеспечивать их собственными силами.

 Управление объектом и его эксплуатация. Резидент индустриального парка, в отличие от собственника отдельно стоящего производства, имеет сегодня возможность фактически оптом закупить комплекс услуг, которые оптимизируют его деятельность и позволят сконцентрироваться на более важных задачах, его непосредственных обязанностях – организации производственных процессов. Сегодня управляющие компании индустриальных парков предоставляют резидентам следующие сервисы: круглосуточную охрану, поддержание дорог в приемлемом состоянии, клининговые услуги, корпоративный транспорт, кейтеринг, кадровый консалтинг и услуги по подбору персонала и многие другие. Производителю остается только решать вопросы, имеющие непосредственное отношение к специфике его деятельности и касающиеся производственных, а не попутных процессов.

В заключение

На сегодняшний день, объективно говоря, самостоятельное строительство производственных объектов и создание инфраструктуры по их обслуживанию – практически невыполнимая задача для малых и средних компаний, это могут позволить себе лишь крупные предприятия. Как правило, стоимость строительства объекта, подведение коммуникаций по ходу работ увеличивается на 30% по сравнению с первоначальной сметой, а это слишком чувствительные затраты для некрупных предприятий. Резидентство в индустриальном парке, таким образом, минимизирует риски инвестора и обеспечивает комфортную среду для развития производства, поэтому малые компании проявляют все больший интерес к этому формату.

Анна Букринская, эксперт Комитета по управлению недвижимости и энергоэффективности Московского отделения «ОПОРЫ РОССИИ», заместитель генерального директора по развитию сети индустриальных парков DEGA Development

«Эволюция схем взаимодействия с клиентами по проектам в индустриальном парке Greenstate за последние 10 лет: «При работе с клиентами компания ЮИТ не стоит на месте, но вместе с изменяющейся рыночной ситуацией меняет свой подход к поиску инвесторов. Когда рыночная ситуация была благоприятной, а количество конкурентных площадок  минимальным, то спрос на качественные земельные участки превышал предложение, а ЮИТ просто продавал земельные участки, обеспеченные инженерными ресурсами.

По мере изменения экономической ситуации, которая напрямую влияет на спрос, на рынке поменялась структура инвестиций – спекулятивное строительство начало уступать место строительству объектов под собственные нужды клиентов. Соответственно, подход к работе с инвесторами со стороны ЮИТ также изменился – кроме земельного участка, обеспеченного инженерными ресурсами, мы начали предлагать клиентам строительство индустриальных объектов «под ключ». Таким образом нами было построено четыре объекта в парке.

По мере того, как крупные иностранные инвесторы уступали место небольшим российским и западным компаниям, представляющим малый и средний бизнес, на первый план стали выходить вопросы, связанные с финансированием проектов клиентов – для большинства компаний сложно инвестировать достаточно крупные суммы в короткий срок, включая покупку земли, ресурсов, строительство объекта и закупку оборудования. На этом этапе наибольшим спросом стали пользоваться предложения формата – строительства объекта по параметрам клиента с последующей сдачей построенного объекта в долгосрочную аренду (на период от 7 до 10 лет). На сегодняшний момент это одно из самых востребованных предложений среди клиентов, так как всё, что нужно знать конечному клиенту, это уровень арендных ставок, которые он будет оплачивать, арендуя будущее здание.

Чуть менее интересен для инвестора вариант аренды будущего здания с выкупом, хоть он и позволяет клиенту к концу срока аренды выкупить свой объект в собственность. В этом случае к стоимости реализации проекта добавляется стоимость финансирования проекта банком, который привлекается в качестве основного источника инвестиций. ЮИТ работает с несколькими банками-партнёрами, которые могут профинансировать проекты наших клиентов по пониженным ставкам. По такой схеме у нас прошла сделка в декабре 2017 года с одним из российских клиентов.

Для реализации крупных проектов на территории индустриального парка Grenstate ЮИТ предлагает снизить риски и затраты инвестора на первоначальном этапе. Это становится возможным в том случае, если проект реализуется в рамках совместного предприятия. При данной схеме ЮИТ вносит в предприятие земельный участок с инженерными мощностями, инвестор финансирует строительство. Выкуп доли ЮИТ осуществляется после введения объекта в эксплуатацию. При этом ЮИТ готов построить здание своими силами и выступить техническим заказчиком проекта. Благодаря такой схеме инвестор (1) снижает риски реализации проекта (ЮИТ, являясь соинвестором проекта заинтересован в его успешном завершении), (2) получает более привлекательный график финансирования проекта за счёт отсутствия существенных инвестиций в землю и инженерные мощности на начальном этапе. По факту это означает, что клиент платит за землю и инженерные мощности не сразу, а через 2-2,5 года после создания совместного предприятия. Такая сумма может составлять около 20-25% от стоимости реализации проекта. В ближайшее время планируется, что один из крупных проектов будет реализован на территории парка Greenstate именно по такой схеме.

Думаю, что в ближайшие годы наиболее успешным будут те индустриальные парки, которые помогут своим клиентами решить комплекс непрофильных для клиента задач: снять головную боль по строительству качественного объекта в срок, обеспечить оптимальную схему финансирования проекта, снижая его затраты и свести риски реализации проекта к минимуму».

Владислав Таланин, директор по продажам коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург»

Источник: www.skladyrussia.ru 

Скачать статью в pdf

Контакты

Индустриальный Парк "ГРИНСТЕЙТ"

Задать вопрос

Закрыть