HTML Source EditorWord Wrap

Сайты ЮИТ в Европе:
Корпоративные сайты:
31.03.2019

Как выбрать земельный участок под промышленное строительство

Если вы находитесь перед выбором земельного участка для своего производства, то прежде всего надо понять с какими возможными рисками вы столкнетесь в процессе подбора нужной территории. Для того, чтобы обезопасить себя от возможных финансовых и временных потерь, Вам необходимо провести всесторонний аудит земельного участка.

Инженерное обеспечение

При проведении технического аудита, очень важно понять степень обеспечения участка инженерными сетями и наличию подъездных путей и автомобильных дорог. Анализ начинается с того, что необходимо проверить схему дорожного движения и наличия подъездных путей к участку, чтобы впоследствии избежать существенных финансовых рисков. Необходимо проверить, по чьим земельным участкам проходит подъездная дорога и кому принадлежит эта территория. Для этого, будущему покупателю участка необходимо запросить выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Если земельный участок расположен в зоне федеральной трассы, например, то нужно обратить внимание на возможные ограничения по съезду и запрашивать технические условия на присоединение, у владельца дороги.

Ту же самую процедуру необходимо пройти и для выяснения возможностей по присоединению к инженерным сетям – у продавца земельного участка запрашиваются подписанные договоры на снабжение инженерными ресурсами, выделенными мощностями с ресурсоснабжающими организациями. При этом наличие технических условий (ТУ) на присоединение, само по себе не является гарантией того, что Ваш объект присоединят к сетям, т.к. ТУ описывают условия подключения к сетям. Если инженерные сети до участка не проложены, то особое внимание покупателя должно быть уделено тому, по чьим землям придется прокладывать коммуникации, для того чтобы подсоединиться к точкам присоединения

Юридическая чистота сделки

При покупке земельного участка необходимо понимать, кто является собственником объекта. Для этого необходимо изучить правоустанавливающие документы. Если собственник владеет участком менее срока исковой давности (менее 3 лет), то рекомендуется провести тщательную юридическую проверку всех предыдущих сделок вплоть до плана приватизации. Перед оформлением сделки стоит проверить корпоративные и финансовые вопросы продавца участка, судебные споры, административные дела, обременения (залог, аренда, сервитут, резервирование для публичных нужд).

При покупке объекта у неизвестного юридического лица, все риски вы берете на себя. Получить компенсацию при расторжении сделки, в случае такого договора купли-продажи, вряд ли удастся. Компания, у которой вы купили участок, может обанкротиться. Либо продавец уже в курсе, что его объект в залоге у банка. Вы как инвестор оформляете договор купли-продажи на покупку земельного участка под строительство на условиях частичной предоплаты. Недвижимость в залоге у банка и сделка не завершена. Соответственно, предоплату вернуть не удается. А через некоторое время участок или здание отходит к банку.

Также при выборе земельного участка необходимо обратить внимание на градостроительные ограничения и разрешенное использование территории, которую вы решили приобрести.

Санитарно-защитные зоны

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) – специальная территория с особым режимом использования вокруг объектов и производств, которые являются источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека. В этих зонах не допускается размещать жилую застройку, рекреационную зону, зону отдыха, курортов, территории садоводческих хозяйств, дач, спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и воспитательные учреждения, учебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Еще до юридической проверки документов на земельный участок, самый первый вопрос, который должен задать покупатель – возможно ли размещение его предприятия на предлагаемом участке, в соответствии с требованиями санитарных правил и норм (СанПиН) разработанных Роспотребнадзором.

Нормы СанПиН применяются к классу опасности производственных предприятий. Всего существует 5 классов опасностей и у каждого своя СЗЗ. Размеры СЗЗ определяются нормативным документом «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Этот документ классифицирует промышленные объекты и производства на следующие виды:

  • промышленные объекты и производства первого класса I — 1000 м;

  • промышленные объекты и производства второго класса II — 500 м;

  • промышленные объекты и производства третьего класса III — 300 м;

  • промышленные объекты и производства четвертого класса IV — 100 м;

  • промышленные объекты и производства пятого класса V — 50 м.

счмвы.gif

Если Ваше предприятие относится, например, к 3-му классу опасности, то вы не сможете разместить свой объект на земельном участке с 4-5 классом. Соответственно, дальнейший аудит проводить бессмысленно. В Индустриальном парке Greenstate можно размещать предприятия 3, 4 и 5 класса.

Так же нужно учесть, что требования СанПиН разрабатывались достаточно давно и для определения класса опасности некоторых предприятий, нужна квалифицированная оценка экологами, как и в случае определения возможности по сокращению СЗЗ предприятия с тем, чтобы СЗЗ одного предприятия не пересекались с участком, на котором расположен другой объект. Более пристальное внимание на вопросы СЗЗ и экологии необходимо обратить пищевым и фармацевтическим компаниям, так как к ним предъявляются особые требования по размещению, а также к предприятиям, которые будут находиться в непосредственной близости от расположения людей.

Экология

Очень важно провести экологический аудит до покупки участка, чтобы выявить возможные нарушения или несоответствия, которые могут грозить владельцу земельного участка крупными штрафами, так как в отличие от Гражданского законодательства, например, где срок исковой давности составляет 3 года, сроки исковой давности по нарушениям СанПиН составляет 20 лет.

Экологические требования (качество грунтов, грунтовых вод и уровень загрязнения атмосферы) к размещению объекта на выбранной вами территории, могут не соответствовать установленным показателям и нормам, что приводит к серьезному росту расходов или даже к потере вложенных средств. В связи с этим все экологические аспекты необходимо проверить на стадии принятия решения.

Процесс выбора земельного участка под промышленную застройку трудоемкий и тщательный. На него уходит много времени, сил и часто это ведет к недополучению прибыли или даже к потере вложенных средств.

Выбор участка под производство в индустриальном парке Greenstate помогает инвестору значительно упростить процесс принятия решения, сократить риски и существенно сократить срок реализации проекта. Плюс специалисты компании ЮИТ в рамках инвестиционного проекта и сопровождения сделки по земельному участку в индустриальном парке Greenstate предоставят на безвозмездной основе следующие услуги:

  • ПОДБОР УЧАСТКА на основании индивидуальных параметров вашего проекта;

  • ПОДГОТОВКА ПЛАНА РАЗМЕЩЕНИЯ вашего проекта на предлагаемом участке с указанием точек присоединения к сетям энерго- и водоснабжения, расчёт оптимальной площади земельного участка для размещения всех объектов строительства;

  • ОЦЕНКА СТОИМОСТИ И СРОКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ;

  • ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ в рамках подготовки и подписания договора купли-продажи участка;

  • ПОДГОТОВКА МЕЖЕВЫХ ПЛАНОВ ЗУ;

  • КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ И РЕГИСТРАЦИЯ собственности на приобретаемый земельный участок;

  • КОНСУЛЬТАЦИИ В РАМКАХ ВОЗМОЖНОГО ПОЛУЧЕНИЯ НАЛОГОВЫХ ЛЬГОТ от Правительства Ленинградской области при реализации инвестиционного проекта.

В качестве альтернативного решения вы можете рассмотреть покупку уже готового здания, но стоит обратить внимание на скрытые риски, которые могут возникнуть в процессе.

Более подробно об отличиях между Greenfield и Brownfield

Контакты

Индустриальный Парк "ГРИНСТЕЙТ"

Задать вопрос

Закрыть
Закрыть